項目收益分析
• 開發收益分成:
項目週期約10-12個月,收益約12% - 15% (預期平均中位數收益 13.5%)
• 項目租金的淨收入
酒店建成後,可穩定享有租金年收益約6%-8% 以上(預計)(季度派息)
• 土地升值
0 – 10% (預期平均中位數收益 5%)
專案運營週期簡述
• 從買地到項目建成,獲得牌照,約需10-12個月
專案運營週期簡述
• 從買地到項目建成,獲得牌照,約需10-12個月
• 運營期約需3-6個月,適時賣出物業。
• 當項目建成營運後,會將淨租金(約6-8%)收入按季度派發給投資者。
• 當部分或全部專案出售後,基金所收到的淨收益(扣除稅項及各種費用)便會在14個工作日內退回給投資者。
• 若有未能出售的物業,基金將繼續出租該物業直到售出所有物業為止,基金便會結束。
基金Class B - 擬購專案 - 天下茶屋
專案篩選條件及盡職調查清單
是否靠近地鐵站 700m內, 交通便利 |
✓ |
250m內 |
是否靠近機場 |
✓ |
36分鐘 |
是否靠近熱門旅遊點 |
✓ |
難波, 心齋橋 |
附近設施配套:便利店、藥妝店、電器店、家庭用品、各種餐飲 |
✓ |
|
是否符合成為民宿條件, 取得民宿牌照 |
✓ |
|
是否興建傳統日式風格公寓 |
✓ |
|
是否可獨立安裝水電錶 |
✓ |
|
是否需要拆清重建 |
✓ |
|
沒有建房高度限制 |
✓ |
|
沒有任何負債、抵押、拖欠稅項 |
✓ |
|
*以上資料由日本當地的房產公司、建築師、日本政府,以及慧橋(日本)投資開發株式會社提供 |
專案位置及土地面積
• 位置地址: 大阪府大阪市西城區天下茶屋2-19-7
• 土地面積(m²): 7.358m x11.055m = 81.34269m²
• 可建空間面積約: 175m²*
*以建築公司設計圖為准
天下茶屋項目成本:
• 約JPY 180,000,000@0.071 (HKD 12,780,000)
成本計算已包括:土地成本、建築費用、拆清費用、建築費用銷售稅、印紙稅、登記免許稅、不動產取得稅、固定資產稅, 都市規劃稅、司法書士費用、買地傭金、匯款費用、獨立電錶、水錶、煤氣表安裝費用、預留家俬費用、申請民宿牌照費用、律師費用、會計及審計費用、火災及地震保險保稅項費用、其他費用等
項目簡述
土地將建民宿專案,整個專案建築週期約為8-12個月;包括建造房屋、消防驗收、申請領取民宿牌照營運等。
天下茶屋為舊樓拆除後重建專案,專案現狀為無人居住,專案會以木造建築方式並重新建造,專案會建成日式旅館別墅,可建3層設計共提供5間房間,共2個房型, A房型約55m²(1房間), 而B房型約30m²(4房間),A單位更採用獨立溫泉池可供租客使用,各房間風格為日式床鋪(榻榻米);房間可放置4-6張日式床鋪(榻榻米)。
天下茶屋項目租金預測收入:
• 項目可租出房間總數為5間:
• 房型為30m²及55m² ,每房可住6人至8人
• 每晚租金約在 HKD 1,000(4單位) – HKD 2,000(1單位)入住率約在 70% - 80%
• 假設每晚租金中位數約 HKD 1,200,入住率為 75%,預測一年租金收入為項目帶來的收入:(如下圖)
假設投資者將房子放租 | 75% |
總房間數目 | 5 |
單位每晚平均租金 HKD 1,200
(1000 x 4 + 200)/5 |
JPY 16901 |
營收
全年總租金收入 ( 未計稅項 ) |
JPY 23,133,803
HKD 1,642,500 |
租金回報(成本層面) | 12.85% |
天下茶屋項目預測回報:
• 租金回報約 (成本層面): 12.85%
• 剩租金回報約(扣除所有稅項及租務管理相關費用) : 6-8%
天下茶屋交通便捷
1. 天下茶屋地鐵站乘車到難波心齋橋只需4分鐘分鐘

2. 天下茶屋地鐵站乘車到大阪關西機場 36分鐘

3. 從專案徒步到天下茶屋地鐵250米徒步3分鐘

天下茶屋項目現狀原圖
舊樓拆除後重建日式旅館別墅
*獨立溫泉池會仿照所附效果圖建造
天下茶屋項目效果圖
天下茶屋項目建築圖
項目室內效果圖
根據Airbnb, Hotel.com, Booking.com 各方面資料
節假日及平日 - 日式旅館房租租金分析(不帶溫泉及附帶溫泉)
不包括增值稅, 清潔費 |
附近日式不帶溫泉 |
附近日式附帶溫泉 |
新年 |
HKD 1,133 |
HKD 2,328 |
復活節 |
HKD 1,145 |
HKD 1,965 |
五一勞動節 |
HKD 1,102 |
HKD 1,425 |
暑假( 7月) |
HKD 1,259 |
HKD 1,480 |
暑假( 8月) |
HKD 1,460 |
HKD 1,550 |
中國國慶 |
HKD 1,670 |
HKD 1,720 |
耶誕節 |
HKD 1,460 |
HKD 2,000 |
平日平均 |
HKD 1,056 |
HKD 1,567 |
節假日平均 |
HKD 1,352 |
HKD 1,730 |
項目附近餐飲、設施配套、藥妝、便利店







