Class B

基金Class B - 擬購專案 - 天下茶屋

專案篩選條件及盡職調查清單

是否靠近地鐵站 700m內, 交通便利	✓	250m內
是否靠近機場	✓	36分鐘
是否靠近熱門旅遊點	✓	難波, 心齋橋
附近設施配套:便利店、藥妝店、電器店、家庭用品、各種餐飲	✓
是否符合成為民宿條件, 取得民宿牌照	✓
是否興建傳統日式風格公寓	✓
是否可獨立安裝水電錶	✓
是否需要拆清重建	✓
沒有建房高度限制	✓
沒有任何負債、抵押、拖欠稅項	✓
*以上資料由日本當地的房產公司、建築師、日本政府，以及慧橋(日本)投資開發株式會社提供

專案位置及土地面積
• 位置地址: 大阪府大阪市西城區天下茶屋2-19-7
• 土地面積(m²): 7.358m x11.055m = 81.34269m²
• 可建空間面積約: 175m²*
*以建築公司設計圖為准

天下茶屋項目成本：
• 約JPY 180,000,000＠0.071　（HKD 12,780,000）

成本計算已包括：土地成本、建築費用、拆清費用、建築費用銷售稅、印紙稅、登記免許稅、不動產取得稅、固定資產稅, 都市規劃稅、司法書士費用、買地傭金、匯款費用、獨立電錶、水錶、煤氣表安裝費用、預留家俬費用、申請民宿牌照費用、律師費用、會計及審計費用、火災及地震保險保稅項費用、其他費用等

 

項目簡述

土地將建民宿專案，整個專案建築週期約為8-12個月；包括建造房屋、消防驗收、申請領取民宿牌照營運等。
天下茶屋為舊樓拆除後重建專案，專案現狀為無人居住，專案會以木造建築方式並重新建造，專案會建成日式旅館別墅，可建3層設計共提供5間房間，共2個房型, A房型約55m²(1房間), 而B房型約30m²(4房間)，A單位更採用獨立溫泉池可供租客使用，各房間風格為日式床鋪（榻榻米）;房間可放置4-6張日式床鋪（榻榻米）。

天下茶屋項目租金預測收入：
• 項目可租出房間總數為5間：
• 房型為30m²及55m² ，每房可住６人至8人
• 每晚租金約在 HKD 1,000(4單位) – HKD 2,000(1單位)入住率約在 70% - 80%
• 假設每晚租金中位數約 HKD 1,200，入住率為 75%，預測一年租金收入為項目帶來的收入：（如下圖）

假設投資者將房子放租	75%
總房間數目	5
單位每晚平均租金 HKD 1,200 (1000 x 4 + 200)/5	JPY 16901
營收 全年總租金收入 ( 未計稅項 )	JPY 23,133,803 HKD 1,642,500
租金回報(成本層面)	12.85%

天下茶屋項目預測回報：
• 租金回報約 (成本層面): 12.85%
• 剩租金回報約(扣除所有稅項及租務管理相關費用) : 6-8%

天下茶屋交通便捷