項目收益分析

• 開發收益分成:
項目週期約10-12個月,收益約12% - 15% (預期平均中位數收益 13.5%)
• 項目租金的淨收入
酒店建成後,可穩定享有租金年收益約6%-8% 以上(預計)(季度派息)
• 土地升值
0 – 10% (預期平均中位數收益 5%)

專案運營週期簡述
• 從買地到項目建成,獲得牌照,約需10-12個月

專案運營週期簡述
• 從買地到項目建成,獲得牌照,約需10-12個月
• 運營期約需3-6個月,適時賣出物業。
• 當項目建成營運後,會將淨租金(約6-8%)收入按季度派發給投資者。
• 當部分或全部專案出售後,基金所收到的淨收益(扣除稅項及各種費用)便會在14個工作日內退回給投資者。
• 若有未能出售的物業,基金將繼續出租該物業直到售出所有物業為止,基金便會結束。

基金Class B - 擬購專案 - 天下茶屋

專案篩選條件及盡職調查清單

是否靠近地鐵站 700m, 交通便利

250m

是否靠近機場

36分鐘

是否靠近熱門旅遊點

難波, 心齋橋

附近設施配套:便利店、藥妝店、電器店、家庭用品、各種餐飲

是否符合成為民宿條件, 取得民宿牌照

是否興建傳統日式風格公寓

是否可獨立安裝水電錶

是否需要拆清重建

沒有建房高度限制

沒有任何負債、抵押、拖欠稅項

*以上資料由日本當地的房產公司、建築師、日本政府,以及慧橋(日本)投資開發株式會社提供

專案位置及土地面積
• 位置地址: 大阪府大阪市西城區天下茶屋2-19-7
• 土地面積(m²): 7.358m x11.055m = 81.34269m²
• 可建空間面積約: 175m²*
*以建築公司設計圖為准

天下茶屋項目成本:
• 約JPY 180,000,000@0.071 (HKD 12,780,000)

成本計算已包括:土地成本、建築費用、拆清費用、建築費用銷售稅、印紙稅、登記免許稅、不動產取得稅、固定資產稅, 都市規劃稅、司法書士費用、買地傭金、匯款費用、獨立電錶、水錶、煤氣表安裝費用、預留家俬費用、申請民宿牌照費用、律師費用、會計及審計費用、火災及地震保險保稅項費用、其他費用等

 

項目簡述

土地將建民宿專案,整個專案建築週期約為8-12個月;包括建造房屋、消防驗收、申請領取民宿牌照營運等。
天下茶屋為舊樓拆除後重建專案,專案現狀為無人居住,專案會以木造建築方式並重新建造,專案會建成日式旅館別墅,可建3層設計共提供5間房間,共2個房型, A房型約55m²(1房間), 而B房型約30m²(4房間),A單位更採用獨立溫泉池可供租客使用,各房間風格為日式床鋪(榻榻米);房間可放置4-6張日式床鋪(榻榻米)。

天下茶屋項目租金預測收入:
• 項目可租出房間總數為5間:
• 房型為30m²及55m² ,每房可住6人至8人
• 每晚租金約在 HKD 1,000(4單位) – HKD 2,000(1單位)入住率約在 70% - 80%
• 假設每晚租金中位數約 HKD 1,200,入住率為 75%,預測一年租金收入為項目帶來的收入:(如下圖)

假設投資者將房子放租 75%
總房間數目 5
單位每晚平均租金 HKD 1,200

(1000 x 4 + 200)/5

JPY 16901
營收

全年總租金收入 ( 未計稅項 )

JPY 23,133,803

HKD 1,642,500

 租金回報(成本層面) 12.85%

天下茶屋項目預測回報:
• 租金回報約 (成本層面): 12.85%
• 剩租金回報約(扣除所有稅項及租務管理相關費用) : 6-8%

天下茶屋交通便捷

 

1. 天下茶屋地鐵站乘車到難波心齋橋只需4分鐘分鐘

2. 天下茶屋地鐵站乘車到大阪關西機場 36分鐘

3. 從專案徒步到天下茶屋地鐵250米徒步3分鐘

天下茶屋項目現狀原圖

舊樓拆除後重建日式旅館別墅

*獨立溫泉池會仿照所附效果圖建造

天下茶屋項目效果圖

天下茶屋項目建築圖

項目室內效果圖

根據Airbnb, Hotel.com, Booking.com 各方面資料
節假日及平日 - 日式旅館房租租金分析(不帶溫泉及附帶溫泉)

不包括增值稅, 清潔費

附近日式不帶溫泉

附近日式附帶溫泉

新年

HKD 1,133

HKD 2,328

復活節

HKD 1,145

HKD 1,965

五一勞動節

HKD 1,102

HKD 1,425

暑假( 7)

HKD 1,259

HKD 1,480

暑假( 8)

HKD 1,460

HKD 1,550

中國國慶

HKD 1,670

HKD 1,720

耶誕節

HKD 1,460

HKD 2,000

平日平均

HKD 1,056

HKD 1,567

節假日平均

HKD 1,352

HKD 1,730

項目附近餐飲、設施配套、藥妝、便利店